Immobilier à Marrakech : 50% de baisse dans les transactions !

 

L'activité est au point mort dans tous les segments, mais le haut standing est le plus touché. La demande étrangère, qui dopait par le passé ce segment, continue à se faire rare.

Figurant parmi les villes qui ont été touchées par le ralentissement du marché de l’immobilier, intervenu début 2009, Marrakech tarde encore à voir le bout du tunnel. Les transactions sont presque au point mort, de l’avis de tous les professionnels y compris ceux dont le discours se veut habituellement rassurant. «Le statu quo négatif se prolonge pour l’immobilier à Marrakech, et on reste loin de la dynamique d’il y a quelques années», assure Karim Belmâachi directeur général d’Alliances Développement Immobilier, initiateur de plusieurs projets dans la ville ocre dans le haut standing et le logement social. «Le marché est toujours gagné par la morosité», confirme William Simmoncelli, directeur général de l’agence Carré Immobilier, présente à Casablanca et Marrakech. «Plusieurs agences qui se spécialisaient dans l’achat-vente de biens immobiliers à Marrakech ont étendu leur activité à la location ces derniers mois pour pouvoir survivre», nous apprend même le DG. «Si l’année 2010 a pu connaître une activité relativement dynamique en raison de transactions en cours de conclusion sur la période, en 2011 on en est quasiment au coup de frein», indique Me Mohammed Benjelloun, notaire à Marrakech.
De manière générale, les professionnels chiffrent la baisse du volume de transactions à 50% depuis le début de l’année. Confortant ces impressions, l’indice des prix immobiliers de Bank Al-Maghrib fait effectivement ressortir une chute d’activité qui classe Marrakech parmi les villes les plus sinistrées. Pour le seul troisième trimestre de l’année en cours, le volume de transactions a diminué de 31% par rapport au second semestre, alors que la baisse reste contenue à 3,2% à l’échelle nationale sur la même période.

Un stock de biens inadaptés à la clientèle locale dont les prix pourraient baisser
Cela dresse le tableau global, mais, naturellement, certains segments restent plus sinistrés que d’autres. «Le haut de gamme qui a été porté par la demande étrangère ces dernières années continue aujourd’hui d’être le plus touché par le ralentissement en raison du retrait de cette même clientèle», précise-t-on dans une récente enquête de terrain menée par le Crédit Immobilier et Hôtelier (CIH) au niveau de Marrakech. «S’ils maintiennent inchangés leurs budgets d’acquisition, les étrangers restent très rares sur le marché de l’immobilier à Marrakech», confirme M. Belmâachi. «Le printemps arabe et l’attentat d’Argana ont accentué l’absence de la clientèle étrangère», justifie M. Simmoncelli. Dans ce contexte, les promoteurs marocains qui, en période d’euphorie, avaient misé fortement sur le haut de gamme supérieur (avec des biens commercialisés à des prix allant jusqu’à 15 millions de DH) à destination de la clientèle étrangère, s’adaptent aujourd’hui comme ils peuvent.
Ces professionnels semblent en fait avoir jeté leur dévolu sur la clientèle nationale, surtout celle à la recherche de logements secondaires, pour écouler l’offre haut standing. Sauf que cette cible investit des budgets plus réduits. «Les biens immobiliers ayant des prix entre 1 et 4 millions de DH sont les plus prisés par la clientèle locale», informe M. Belmâachi. D’où un effort des promoteurs pour adapter l’offre actuelle afin de proposer des biens plus abordables. «Si auparavant on construisait surtout des logements avec des surfaces moyennes de 2 000 à 3 000 m2, dont 800 m2 couverts, les projets lancés plus récemment à Marrakech vont de 600 à 1 000 m2 dont 200 à 400 m2 habitables», illustre le DG d’Alliances. Reste que, selon les professionnels, un stock considérable de biens haut standing inadaptés à la demande actuelle, qu’elle porte sur des résidences secondaires ou principales d’ailleurs, persiste aujourd’hui sur le marché, surtout au niveau du secteur du centre-ville (Guéliz, Hivernage) où le développement de produits de standing a été le plus prononcé. «Ce stock est tel qu’il faudrait quatre à cinq ans pour l’écouler», estime M. Simmoncelli. Si la rareté de la demande étrangère persiste, ces biens jugés inadaptés à la demande locale pourraient connaître des baisses de prix prononcées sur les années à venir.
Même si le haut standing entraîne avec lui tous les autres segments, en raison des effets psychologiques, le ralentissement de la commercialisation n’a touché que dans une moindre proportion le logement économique et le moyen standing. Les analystes du CIH justifient cet état de fait par la rareté des produits de moyen standing et économiques, délaissés ces dernières années par les promoteurs qui s’étaient lancés dans le haut de gamme. L’étude du CIH parie en outre sur un maintien de la demande sur ces segments durant les années à venir, compte tenu de l’importance du déficit en logements. Mais cet élan pourrait être handicapé par un certain nombre de contraintes liées, notamment, à la faiblesse des équipements socio-collectifs de proximité et à l’inexistence de moyens de transport de masse, notamment pour la ville nouvelle de Tamansourt. Jusqu’à présent, «cette situation s’est traduite par un nombre important de désistements», dévoile l’enquête du CIH.

Financement : Un taux de commercialisation de 35% exigé pour décrocher un crédit

Au vu de la situation actuelle du marché de l’immobilier à Marrakech, il est aisé d’identifier les projets qui arrivent à décrocher le plus facilement des financements bancaires. A ce titre, une récente enquête de terrain du Crédit Immobilier et Hôtelier (CIH) conclut sans équivoque : «L’effort d’accompagnement et de financement bancaire de l’activité immobilière à Marrakech devrait être plus orienté vers les produits adaptés aux besoins de la clientèle, notamment ceux destinés aux catégories dites inférieures et moyennes et qui représentent plus de 90% de la demande potentielle». A l’inverse, la méfiance des banques est encore manifeste vis-à-vis du haut standing. En effet, selon des promoteurs immobiliers, les financements pour ce type de projets ne sont débloqués qu’à partir d’un taux de commercialisation de 30 à 35%.

Réda Harmak. La Vie éco
http://www.lavieeco.com/

2011-12-12